Росреестр рекомендует проявлять бдительность: границы участка и права покупателя

Предупрежден – значит защищен. Следуя этому правилу Управление Росреестра по Ярославской области ведет системную просветительскую работу через средства массовой информации по просвещению общества.

В конце прошлого года состоялся брифинг, посвященный актуальным. вопросам. Отвечали на вопросы представителей СМИ – Мария Шигина, заместитель начальника отдела организации, мониторинга и контроля управления Росреестра по Ярославской области, Олеся Морозова, начальник отдела правового обеспечения по контролю (надзору) в сфере СРО, и Елена Вороновская, начальник отдела государственной регистрации недвижимости.

Спикеры рассказали про ряд аспектов, касающихся недвижимости – границы участка и права покупателя.

До «дачной амнистии» нужно было установить границы земельного участка, чтобы потом что-то с ним можно было сделать – подарить, продать и т. д. Нужно было провести межевание. В 2006г. началась «дачной амнистии» этот момент «выпал» из Земельного кодекса РФ. 19 лет был упрощенный порядок.

Сейчас ситуация изменилась и Елена Вороновская, начальник отдела государственной регистрации недвижимости, разъяснила тему.

О необходимости установления границ земельного участка для регистрации прав

С 01.03.2025 в ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнена ст. 26 – основания для приостановления и дальнейшего отказа в кадастровом учете и регистрации прав:

– в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельного участка, являющегося предметом договора;

– в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельного участка, где расположен объект капитального строительства, в отношении которого подано заявление о кадастровом учете и (или) регистрации прав, кроме случая, если объект прекратил существование (снятие с учета).

С 1 марта 2025 года земельный участок невозможно продать, подарить, заложить, арендовать или заключить иную сделку, если в ЕГРН отсутствуют сведения о его границах. Причем, границы должны быть установлены в действующей системе координат, например, на территории Ярославской области – это МСК-76. Границы в ранее применяемой условной системе координат не считаются установленными надлежащим образом.

Для государственной регистрации прав (ограничений прав) на здание или для новой постановки на кадастровый учет здания, в том числе индивидуального жилого дома, обязательно требуется, чтобы у земельного участка, на котором расположено здание, были установлены границы в действующей системе координат. Со зданием ничего не сделать, если участок под домом без границ.

Проверить наличие границ в действующей системе координат можно разными способами. Самый простой – это обратиться к карте в Национальной системе пространственных данных (НСПД, раньше была публичная кадастровая карта). Делается обычный запрос в строке поиска в интернете – можно коротко НСПД. На главной странице войти во вкладку «карты» и в строке поиска набрать кадастровый номер участка или его точный адрес (лучше – кадастровый номер). Если в ЕГРН у участка границы установлены в действующей системе координат, то на карте появится его контур. Если у участка нет границ или они установлены в старой условной системе, то появится сообщение: «без координат границ».

Также простой и доступный способ – это получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Собственник может получить такую выписку бесплатно на портале Госуслуг. Иное лицо может запросить такую выписку через сайт Росреестра или в МФЦ. Если в ЕГРН участок без границ или его границы в недействующей условной системе координат, то в графе «Особые отметки» выписки будет информация: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с законодательством».

Государство за свой счет проводит Комплексные кадастровые работы (ККР), которые выполняются одновременно в отношении всех земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, расположенных на территории одного или нескольких кадастровых кварталов (садовые или огородные товарищества, гаражные кооперативы, коттеджные посёлки и др.). Информацию о графике можно найти в открытом доступе каждого региона.  В этих сообщениях указываются сроки выполнения работ, перечень затрагиваемых кадастровых кварталов, а также контактная информация специалистов, проводящих работы — кадастровых инженеров. Специалисты собирают документацию и картографические материалы, содержащие информацию о расположении объектов недвижимости (технические паспорта зданий, межевые планы, государственные акты и др.).Многие тратились на координаты в условной системе, а сейчас нужно все переделать, поэтому и проводят ККР.

 Олеся Морозова, начальник отдела правового обеспечения по контролю (надзору) в сфере СРО, рассказала, как снизить риски при сделках с недвижимостью, что предотвратит неприятные последствия при отчуждении или приобретении объектов недвижимого имущества.

Что обязательно нужно проверить перед продажей и покупкой недвижимости?

Если готовы купить недвижимость, первое, что вы должны сделать после выбора объекта покупки, но до подписания предварительных договоров, договоров о задатке, авансе и так далее, это запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов, которые следует внимательно изучить. К таким документам относятся договоры приватизации, дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д., то есть документы, на основании которых возникло право собственности у продавца (продавцов) объекта недвижимости. Эти документы указаны в качестве документов основания приобретения права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Во-вторых, необходимо запросить у собственника выписки из ЕГРН:

– об основных характеристиках объекта недвижимости (в такой выписке будет вся информация о характеристиках объекта, содержащаяся в ЕГРН);

– об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах (в такой выписке будет сокращенная информация о самом объекте, но подробные сведения о правах и ограничениях прав);

– о переходе прав на объект недвижимости (такая выписка показывает историю правообладателей объекта).

Единый портал государственных услуг (ЕГПУ) дает возможность собственнику объекта недвижимости бесплатно получить сведения из ЕГРН, где будет информация как об актуальных правообладателях, так и о предыдущих собственниках объекта с указанием даты прекращения их прав, однако, бесплатные сведения на ЕГПУ содержат крайне неполную информацию о характеристиках самого объекта недвижимости, отсутствует даже план земельного участка. Для получения полной информации ЕПГУ предлагает запросить нужную выписку платно.

Также платно выписки из ЕГРН можно запросить через МФЦ или через сайт Росреестра. Первые два вида выписок может получить любое лицо, но только при запросе собственника в выписке будут его персональные данные.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости крайне важна при совершении сделки с земельным участком. В выписке будет информация о незарегистрированных ограничениях по использованию земельного участка. Такие ограничения возникают, когда земельный участок попадает в зоны с особыми условиями использования территории, где ограничены права собственника по использованию участка. В отдельных зонах может быть установлен запрет на какое-либо строительство, например, в особо охраняемых природных территориях (заповедниках), в охранных зонах газораспределительных сетей. В ряде зон использование участка и строительство (реконструкция) зданий разрешены при соблюдении определенных условий, например, это охранные зоны памятников природы или объектов культурного наследия, санитарные зоны водозабора питьевой воды.

Стоимость различного вида информации из ЕГРН определена Приказом Росреестра от 28.10.2024 N П/0335/24 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и иной информации». 

Выписка из ЕГРН, кроме информации о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах (ограничениях прав), содержит следующие сведения:

– о наличии правопритязаний, то есть ранее представленных и актуальных заявлений по этому объекту;

– о наличии прав требования, то есть судебного спора по данному объекту недвижимости;

– о наличии записей об арестах, запрещениях на проведение регистрационных действий, которые могут быть наложены судом, приставами, налоговым органом;

– о наличии записей об ипотеке, что не позволяет распоряжаться объектом недвижимости без согласия залогодержателя.

Также в выписке отображаются сведения (при наличии их в ЕГРН):

– о признании гражданина ограниченным в дееспособности или недееспособным, что не позволяет ему распоряжаться имуществом, а опекун (попечитель) должен получить разрешение органов опеки;

– о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без попечения родителей, что может стать препятствием для продажи жилого помещения;

– о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, которые сохраняют право проживания после его продажи. 

Из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект вам станет известна информация о предыдущих правообладателях данного объекта недвижимости и как часто переоформлялось право собственности на него. Частая смена собственника в короткий период времени должна насторожить и явиться поводом для более детального изучения представленных Вам документов на объект недвижимого имущества и истинных намерений продавца.

 Получение актуальной информации из ЕГРН поможет не совершить ошибку при приобретении объекта недвижимости.

 В-третьих, нередко объекты недвижимого имущества отчуждаются по нотариально удостоверенной доверенности.

В настоящее время, доверенность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, заполнив реквизиты, указанные в доверенности. Можно удостовериться, выдавалась ли данным нотариусом доверенность с таким реестровым номером и такого числа, не была ли она отозвана доверителем. Но на указанном сайте не раскрывается содержание доверенности, поэтому поддельная доверенность может иметь актуальные реквизиты настоящей доверенности, но содержать иной текст. Избежать этого можно только в случае личного присутствия правообладателя при заключении договора. 

Рекомендуем:

1) проверить из открытых источников следующую информацию:

– не ведутся ли судебные разбирательства в отношении собственника, для чего рекомендуется проанализировать картотеку арбитражных дел, картотеку судов общей юрисдикции, публикации в газете «Коммерсантъ» или на Федресурсе на предмет возможного банкротства продавца;

– на сайте ФССП – на наличие исполнительных производств в отношении собственника;

2) запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях;

3) если квартира приобреталась в браке, то на сделку необходимо нотариальное согласие второго супруга;

4) при проведении сделок с объектами недвижимости, среди собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства на ее отчуждение.

Покупка и продажа недвижимости – сегодня процесс, полный подводных камней. Практика показывает, что сложно все предусмотреть, но надо стараться и при отсутствии профессиональных знаний по этой теме прибегать к помощи специалистов. Государство все больше устраняется от таких процессов и перекладывает ответственность на граждан. Проявляйте бдительность и проверяйте всё.

Виктория Соцкова

Фото редакции

Российское информационное агентство «Национальный альянс»

Подписывайтесь на официальный канал  РСИ «Первый национальный» в Telegram

Партнер — адвокат Р. М. Чалов 

 Еще на эту тему:

Росреестр рекомендует проявлять бдительность: нотариальные сделки и маткапитал

Росреестр: недвижимость и ответственность – новые правила

Просветительская лекция «Остеорус» в Управлении Росреестра по Ярославской области

Возможность оформить права в рамках «гаражной амнистии»

Специалисты Росреестра рассказали об изменениях в сфере законодательства о недвижимости

Росреестр разработал методическое пособие для садоводов 

Как подать заявление в Росреестр в электронном виде

Исполнение решения суда по снятию ареста на недвижимое имущества в рамках УПК РФ

Платить или не платить долги? Вот в чем вопрос

Рубрика «Pro-bono»: карта почтой

Рубрика «Pro-bono»: возвращение кредита без потерь

Защита от мошенников

Будьте бдительны: мошенники представляются следователями и операми