Рубрика «Pro bono»: особенности регистрации в Росреестре модульных домов

Дом без фундамента: нужно ли регистрировать модульные дома, префабы и глэмпинги в Росреестре в 2026 году? Управление Росреестра по Ярославской области разъясняет правовой статус быстровозводимых конструкций. 

С ростом популярности модульного строительства и экотуризма у жителей региона возникает главный вопрос: считать ли купленный дом-«конструктор» или комфортабельный шатер недвижимостью? От ответа зависит необходимость регистрации объекта, уплата налогов и законность ведения туристического бизнеса.

Ключевым критерием для государственного кадастрового учёта была и остаётся «связь с землей». Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относится всё, что прочно связано с землей, и перемещение чего невозможно без несоразмерного ущерба назначению.

В 2026 году ведомство придерживается чёткого разделения всех сборных конструкций на две категории.

Категория А: Временная постройка (Некапитальный объект). Если модульный дом установлен на блоки, регулируемые опоры или легкие винтовые сваи, не имеет глубокого бетонного фундамента, а все коммуникации (электричество, гибкая подводка воды) можно отключить за полчаса — это не недвижимость. В Росреестре такой объект не нужно регистрировать.

Категория Б: Жилой дом (Капитальный объект). Если модульный дом привезли секциями, установили на капитальный железобетонный фундамент (плиту, забивные сваи с ростверком), подключили к центральным или стационарным инженерным сетям (септик, скважина) и он предназначен для круглогодичного проживания — это недвижимость.

Модульный дом нужно регистрировать в Росреестре. 

Главная проблема глэмпингов – это категория земельного участка, на котором они строятся. Использовать земельные участки сельскохозяйственного назначения под коммерческий туризм напрямую запрещено. Но есть исключения –это агротуризм. Если есть официальная регистрация как фермерское хозяйство (КФХ) или реальное ведение сельского хозяйства (выращиваете ягоды, разводите коз и т.п.), закон разрешает размещать временные некапитальные домики без фундамента для приема туристов. 

Лесной кодекс позволяет арендовать лесные участки для осуществления рекреационной деятельности. Строить капитальные жилые дома в лесу нельзя. Размещать временные модульные некапитальные дома, купола и настилы – разрешено. Главное –это строго следовать проекту освоения лесов и пройти государственную экспертизу.

Если вы покупаете модульный дом для себя или под сдачу в аренду, используйте, что определитесь с целью заранее. Если нужна прописка и ипотека, то выбирайте капитальный фундамент и сразу заказывайте у производителя сертификат соответствия ГОСТу для жилых зданий. 

Проверьте вид разрешенного использования земли (ВРИ). Для строительства капитального дома подходят только участки ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство в границах населенных пунктов) или Садоводство (СНТ).

Если вам предлагают купить участок в чистом поле с назначением «для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках» и обещают, что «модульные дома можно ставить везде», — вас вводят в заблуждение. На полевых участках ЛПХ строить и размещать объекты отдыха нельзя.

Перед тем как начать оформление построенного модульного дома как капитального, вызовите кадастрового инженера. Только его профессиональное заключение (акт обследования) определит, признает ли Росреестр этот дом недвижимостью.

Информация пресс-службы Управления Росреестра по Ярославской области

Фото Редакции

Российское информационное агентство «Национальный альянс»

Подписывайтесь на официальный канал  РСИ «Первый национальный» в Telegram

Партнер —  адвокат Р. М. Чалов