Особенности московской реновации: нюансы равнозначности и равноценности для собственников

Россия застроена «хрущевками», которые когда-то решили жилищный вопрос советской страны, но сейчас здания свой срок отжили. Поэтому за московской реновацией регионы (да и страны СНГ) пристально наблюдают и уже появились юридические нюансы, на которые следует обращать внимание, чтобы не оказаться в проигрыше.

«Первый национальный» обратился за разъяснением ряда аспектов  к адвокату и кандидату юридических наук Наргиз Рагимовой, которая входит в комитет по адвокатско-юридической деятельности Московской ассоциации предпринимателей (МАП) и является доцентом Российского технологического университета РТУ МИРЭА. Как специалист, ориентирующийся в вопросах теории и практики, она со знанием дела разъяснила особенности реновации для собственников жилых и нежилых помещений.

Что значит реновация для собственников нежилых помещений

Для многих слова «равноценный» и «равнозначный» воспринимаются как синонимы. Но, если они используются в юридической плоскости, то значение каждого зависит от контекста и целей. Например, ситуация, возникшая в ходе реновации у собственников нежилых помещений.

Процедура реновации регулируется положением федерального закона от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – ФЗ № 141-ФЗ) и отдельными законодательными актами РФ в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте РФ – городе федерального значения Москве» и Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон Москвы № 14) .

По смыслу закона, собственникам жилых помещений при реновации будут предоставлены равнозначные помещения. Понятие «равнозначности» применимо к жилым помещениям как содержание гарантии в отношении прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации. При этом под равнозначным жилым помещением в настоящем законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

– жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

– такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; 

–   такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (ст. 7.3 ФЗ№ 141-ФЗ, ст. 4 Закона Москвы № 14).

Что касается прав собственников нежилых помещений, их права понимаются несколько иначе: при включении в решение о реновации не относящихся к общему имуществу нежилых помещений в многоквартирных домах, собственникам нежилых помещений гарантируется только предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения в соответствии с законодательством РФ (ст. 7.4 ФЗ № 141-ФЗ, ст. 8 Закона Москвы № 14).

Другими словами, если собственнику жилого помещения предоставляется другое жилое помещение, равное по жилой площади, количеству комнат, уровню благоустройства, местоположению (равнозначность), то собственник нежилого помещения может рассчитывать на предоставление другого помещения, равного только по цене. Таким образом, право на жилое помещение стоит выше права частной собственности на нежилое помещение, поскольку в первом случае возмещается не только имущественное, но и социальное благо.

При этом большое значение для защиты законных прав и интересов собственников нежилых помещений будет иметь возможность установить справедливую рыночную цену изымаемого помещения и доказать достоверность этой рыночной стоимости органам государственной власти.

Что происходит на практике. Судьба собственников нежилых помещений складывается по-разному: кто-то удовлетворяется вариантами, предложенными Правительством Москвы и получает, либо денежную сумму, либо другое нежилое помещение, а кто-то доводит дело до судебных разбирательств, в том случае, если имеет обоснованное мнение об иной цене изымаемой собственности. В том случае, если собственник нежилого помещения и Департамент городского имущества города Москвы не заключат соглашения об изъятии, допускается принудительное изъятие собственности для государственных или муниципальных нужд по решению суда. Иск о принудительном изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии такого имущества, но не ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения собственником соглашения об изъятии (ст.282 Гражданского кодекса РФ).

Спор о величине выкупной суммы может возникнуть из-за того, что собственник нежилого помещения занимался видом деятельности, не соответствующей разрешенному использованию земельного участка. Это обстоятельство, при определении рыночной стоимости нежилого помещения, может существенно понизить стоимость последнего.

Рекомендуемой мерой защиты для собственника нежилого помещения во всех случаях возникновения спора, может являться обращение не столько к оценщику, обязанности которого заканчиваются подготовкой отчета и определением рыночной стоимости изымаемого имущества, сколько к юридической компании, способной отстоять определенную оценщиком рыночную стоимость в ходе судебных тяжб с Правительством Москвы. Вряд ли оценщику удастся разрешить правовую коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и позицией Верховного Суда РФ о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.

Разрешение коллизии между юридическим и фактическим составом в контексте споров о величине рыночной стоимости изымаемого имущества, окрашено специфическими особенностями правового регулирования оценочной деятельности. И от того, насколько аргументировано будет изложена позиция в защиту интересов собственника нежилого помещения, и будет зависеть успешное достижение результата в споре с органами публичной власти.

Очень важным для защиты прав и законных интересов собственника нежилого помещения является определение объекта оценки. Ведь если нежилое помещение использовалось для ведения бизнеса, то и оцениваться должно не помещение само по себе как объект недвижимости, а бизнес как предпринимательская деятельность, направленная на извлечение прибыли.

А это, две большие разницы. Поскольку за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение в многоквартирном доме собственнику полагается предварительное и равноценное денежное возмещение за счет средств городского бюджета, то и возмещаться должна не только рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, но и убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием такого помещения, включающие упущенную выгоду, т.е. неполученные доходы, которые мог получить собственник, если бы нежилое помещение не изымалось государством.

Если отмечать недостатки реновационного законодательства, то хотелось бы обратить внимание на следующее обстоятельство. Принудительное изъятие для государственных нужд нежилых помещений, связанных с ведением бизнеса, на становление которого, порой, уходил значительный отрезок жизни, не может быть ограничено выплатой действительной рыночной стоимости изымаемого имущества.

Как быть с чувством бессилия и разочарования, которое с очевидностью охватывает тех, кто лишается привычной деятельности и привычных доходов?  Вполне уместна, в данном случае постановка вопроса о компенсации морального вреда. Кроме возмещения морального вреда, также можете рассчитывать на возмещение убытков, которые понесете. Ведь только в этом случае можно утверждать, что возмещение будет не только равноценным, но и справедливым, сочетающим в себе как интересы государства, так и являющиеся высшим конституционным благом, защищающим фундаментальные права юридических и физических лиц.

Обращаю внимание на выводы. Понятия «равноценности» и «равнозначности» при осуществлении реновации, различны в зависимости от того, к собственникам жилой или нежилой недвижимости они применяются. Равнозначность по смыслу реновационного законодательства гарантирует защиту прав на уровне предоставления жилого помещения равного по жилой площади, количеству комнат, уровню благоустройства, местоположению (компенсация двух утраченных благ: имущественного и лично-неимущественного), в то время, как равноценность – предоставление помещения, равного только по стоимости (компенсация только имущественного блага). Право собственников жилых помещений, субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении права аренды на компенсацию основано на признаках «равнозначности», в то время как право собственников нежилых помещений ограничено признаком «равноценности». Признаки «равноценности» и «равнозначности» (по стоимости) определяются для целей защиты прав и законных интересов собственников и арендаторов изымаемых помещений только в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а именно, в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Если возникли вопросы, то можете обратиться бесплатной юридической консультацией в Московскую ассоциацию предпринимателей или в редакцию, которая направит к специалисту.

Наргиз Рагимова, кандидат юридических наук

Фото предоставлено автором

Благодарим за помощь в подготовке информации Надежду Скирду из пресс-службы МАП  

Российское информационное агентство «Национальный альянс»

Еще на эту тему:

Цивилизационные ценности и роль независимых СМИ в цифровых трансформациях экономики

Судьба издательства «Наука»: сценарии будущего

«Все люди лгут» – уверен американский журналист и экс-аналитик Google Стивенc-Давидовиц

Мнение депутата: современная пенсионная система несправедлива

История инвестиций «Русского Севера» в Казахстане или как работает институт защиты предпринимателей

ПМЭФ-2018: Инвестиционные возможности Казахстана и практика российских инвесторов

«Афанасий Никитин» и новые смыслы транспортно-логистического коридора «Север-Юг»

Непростые дары моря: проблемы марикультуры на пути от экстенсивного развития к интенсивному

Бизнес, проверки и профилактика нарушений