Рынок недвижимости-2024 в России: что было, что есть и что будет
Представители российского рынка недвижимости подвели предварительные итоги уходящего года, рассказали об успешных практиках и перспективах, ответили на вопросы журналистов.
12.12.2024г. в ТАСС состоялась пресс-конференция, участниками которой стали: Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риэлторов (РГР), Ирина Зырянова, вице-президент РГР, Юлия Максимович, председатель комитета по ипотеке РГР, и Ирина Киселева, член комитета по ипотеке РГР. Модератор – Андрей Журанков, руководитель аналитической группы пресс-центра ТАСС
Артемий Шурыгин рассказал про основные факторы влияния на рынок недвижимости: завершение массовой льготной ипотеки, повышение центробанком ключевой ставки (в прошлом году семь с половиной, сегодня – уже 21, то есть рост составил почти 14 пунктов), изменение параметров ипотечных программ, инфляция, санкционное давление, рост стоимости стройматериалов, рост стоимости труда с учётом рекордно низкого уровня безработицы все это приводит к росту себестоимости строительства. Специалист отметил, что за четыре года действия льготной ипотеки объём текущего строительства составил 15%, а цены на рынке выросли в два с половиной раза. Из этого следует вывод, что льготная ипотека не смогла разогнать объёмы строительства должным образом. По словам эксперта, россияне стали реже приобретать жилье, число жилищных сделок с прошлого года упало на 35%. Продажи поубавились во всех крупных городах страны. Наибольшее падение спроса отмечено в Рязани, Сочи, Волгограде, Костроме, Омске, Тюмени, Владивостоке, Абакане и Елизове — в этих городах активность на рынке опустилась на 40-70%.
Ирина Зырянова затронула тему регулирования риэлторской деятельности. В 2002 году было отменено лицензирование риэлторской деятельности, но РГР решила не оставлять отрасль без регулирования и был разработан стандарт, система сертификации риэлторской деятельности. Компании проходят сертификацию, сотрудники аттестацию, которая соответствует требованиям РГР, а для этого каждому сотруднику необходимо пройти обучение и сдать экзамен и только после этого все попадают в единый реестр. На протяжении 20 лет РГР занималась регулированием. На сегодняшний момент можно пройти обучение и получить квалификацию по нескольким специальностям – специалист по недвижимости, эксперт, ипотечный специалист и аналитик рынка недвижимости. Система сертификации и аттестации носит добровольный характер, поэтому не все участники рынка присоединились. Ирина Зырянова упомянула исследование, которое проводилось в Центре доказательной экспертизы института Гайдара: «Какие данные получили наши коллеги: размер рынка риэлторских услуг составляет 410 млрд руб., 96% компаний с микробизнесом – это оборот до 120 млн руб. Топ шесть регионов по регистрации риэлторского бизнеса: первое место – Москва и Московская область 36%, второе – Санкт-Петербург 15%, третье и четвёртое – это Свердловская область и Новосибирская область по 6%, пятое и шестое – это Самарская область и Краснодарский край по 4%. Социально-демографический портрет риэлтора: 60% – это женщины, средний возраст которых 42 года; у 90% риэлторская деятельность является основным источником дохода; 9 лет – это средний опыт работы; 74% имеют высшее образование». Для повышения безопасности риэлторских услуг к риэлторскому договору необходимо ещё добавить страхование и добровольный реестр. Она добавила, что проект законодательного регулирования риэлторской деятельности был разработан и Российской гильдии риэлторов ещё пару лет назад, но продвигать его пока не торопятся, чтобы не получить отказ, т. к. правительство на сегодняшний момент не видит необходимости в регулировании риэлторской деятельности.
Ирина Киселева рассказала, что на протяжении последних двух-трёх лет несмотря на сложности, связанные с пандемией и СВО, рост ипотечного портфеля был серьёзным – поднимался до 35-37% в год. Темп роста ипотечного портфеля в годовом разрезе в 2024 году составил 15% и на сегодняшний момент средневзвешенная ставка по ипотеке это 25-26%.
Юлия Максимович рассказала про инструменты – «заменители» ипотеки. Она выделила семь блоков: рассрочки от застройщиков, траншевая ипотека, лизинг и аренда с правом выкупа, жилищные кооперативы, комбо-ипотека, трейд ин, программы поддержки работодателей. Среди преимуществ рассрочки от застройщика эксперт отметила удобность этого инструмента, который может быть выгоден в определенных ситуациях, а также прямые отношения с застройщиком. Существуют различные риски, например, застройщик может обанкротиться или в последствии может отсутствовать возможность перейти на ипотеку по разным причинам. Преимущества траншевой ипотеки: ипотека от банка, можно рефинансировать если ставки пойдут на снижение, подписание КД и взнос ПВ – 15%, срок до 30 лет, а также до сдачи объекта заемщик платит процент банку за первую часть на протяжении 2-3 лет. Среди недостатков выделила повышенную стоимость объекта недвижимости и риски отказа. Лизинг активно используется среди юридических лиц, получатель несёт обязательство только в виде регулярных лизинговых платежей и полноценно пользуются имуществом в течение всего срока действия. Недостатки, которые выделила Юлия – это высокая стоимость лизинга, если на самом деле входить в эту процедуру, то здесь можно насчитать расходы, которые будут составлять до 30-45% и первоначальный взнос может доходить до 50%. Аренда с правом выкупа имеет два преимущества, которые отличаются от лизинга – это разные цели. В приобретении аренды с правом выкупа полноценное право собственности на него не возникает, но реализовать цель перепродажи объекта недвижимости невозможно, и аренда является наиболее привлекательным вариантом чем лизинг, потому что данная процедура более понятна людям. Жилищные кооперативы имеют свои плюсы – это минимальные пакеты документов, возможность проживания и регистрации до полной выплаты долга, возвращение пая в случае досрочного выхода, но не во всех случаях, нет фиксированного ежемесячного процента, а также здесь есть возможность приобрести жильё с фиксированной стоимостью. Эксперт отметила, что комбо-ипотека – это идеальный вариант для клиентов, которые хотят купить жильё дороже, чем позволяет льготный лимит. Часть кредита по субсидированный ипотеке зачисляется, а оставшаяся часть проходит на рыночных условиях. По словам специалиста, трейд-ин используется отдельными застройщиками, то есть это их собственные программы. Ипотека для беременных – это отдельный инструмент, который вошёл на рынок и его стали активно использовать, однако на данный момент эксперты получают отрицательную статистику. В заключении Юлия Максимович рассказала про региональные проекты, субсидии и выплаты, которые работают на улучшение жилищных условий.
Вероника Быценко
Фото автора
Российское информационное агентство «Национальный альянс»
Подписывайтесь на официальный канал РСИ «Первый национальный» в Telegram
Партнер — Интернет-бюро Чалов.рф