Защита прав несовершеннолетних в сфере оборота недвижимости: требуются решения 

В Общественной палате РФ в Москве состоялся круглый стол «Защита прав и законных интересов несовершеннолетних в сфере оборота недвижимости». Эксперты обсудили проблемы и высказали предложения.

28.03.2025г. в обсуждении важной социальной темы участвовали представители исполнительной власти, прокуратуры, нотариата, социального фонда, риелторского и научного сообщества, журналисты.

В прошлом году по статистике нотариусы удостоверили около 350 тысяч сделок с участием несовершеннолетних. Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Артемий Шурыгин рассказал о формировании дорожной карты взаимодействия РГР и Федеральной нотариальной палаты. Он обозначил инициативы по защите прав и законных интересов несовершеннолетних в сфере оборота недвижимости.

Нужно ввести единые регламенты при выдаче органами опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего, установить срок рассмотрения заявлений органами опеки и попечительства до семи дней. Также обеспечить возможность обращения в органы опеки и попечительства для получения предварительных согласований через личный кабинет на Госуслугах. Оказало, что данный вопрос можно решать только на уровне субъектов РФ.

Есть предложение разработать и утвердить форму заключения о пригодности жилья для проживания при использовании средств материнского (семейного) капитала (МСК), определить порядок формирования межведомственных комиссий, разработать регламент их работы с чёткими сроками принятия решений, предусмотреть возможность подачи заявлений и пакетов документов для получения заключения через Госуслуги. Вопрос сейчас в процессе решения.

В некоторых регионах были получены отказы от нотариального удостоверения сделок с недвижимостью при использовании маткапитала в качестве первоначального взноса и его перечислении на счет продавца, а не на счет в банке. Но программы банков предусматривают такие условия расчета, и ФЗ о дополнительных мерах государственной поддержки не запрещает перечислять маткапитал на счет продавца. Этот вопрос тоже в процессе решения. 

Председатель комиссии Общественной палаты РФ по демографии, защите семьи, детей и традиционных ценностей Сергей Рыбальченко заявил, что примерно в половине всех сделок на рынке жилья используются средства маткапитала. На 90% объема МСК улучшаются жилищные условия.

Ведущий научный сотрудник отдела научного обеспечения прокурорского надзора и укрепления законности в сфере защиты прав несовершеннолетних Университета прокуратуры РФ Марина Огурцова предложила централизировать полномочия органов опеки и попечительства на региональном уровне, выстроить единую ведомственную вертикаль.  Она сообщила, что в регионах создаются специальные дорожные карты для ликвидации задолженностей по обеспечению жильем детей-сирот. 

Вице-президент Московской областной нотариальной палаты Лариса Бурмистрова сказала о необходимости скорректировать ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Зачем препятствовать совершению сделки даже с близким родственником, если она к выгоде ребёнка?

Следует быть внимательными и тем, кто планирует приобретать недвижимость на вторичном рынке, и тем, кто использовал средства МСК на покупку либо строительство объекта. Не все знают, что закон обязывает родителей выделять детям доли.  Если это не сделать в срок, при продаже квартиры могут возникнуть проблемы – сделка может оспариваться. Также в распорядительном акте органа опеки о разрешении на продажу жилого помещения должна использоваться формулировка «при условии одновременной покупки», но не фраза «при условии последующей покупки». Это просто выполнить, если объект находится в одном субъекте, но сложно реализовать, если объекты – в разных субъектах. 

Главный научный сотрудник сектора процессуального права Института государства и права Российской академии наук, доктор юридических наук Наталия Летова обозначила проблему, когда требуется согласие органов опеки на сделку с имуществом ребенка, гражданина РФ, в России. При этом несовершеннолетний живёт в другой стране и не имеет места проживания в РФ. Никто не может дать такое согласие. Особенно сложно, когда нужно получить предварительное разрешение опеки на приобретение жилого помещения не на территории России, а на территории иностранного государства, поскольку ребенок там проживает с опекунами. В РФ нет единообразных форм этого разрешения. 

Член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус Москвы Александр Сагин сообщил, что сейчас находится на стадии рассмотрения законопроект о возможности выделять детям доли уже в новой квартире, купленной на средства от продажи той, что приобреталась на маткапитал. Известно, что средства МСК используются только на покупку жилых помещений, но судьба здания и земельного участка, на котором это здание находится, если оно приобретается, едина. И получается, что у ребенка нет доли на землю, если родитель сам добровольно её не дарит. Но у детей должны быть пропорциональные доли и в земельном участке.  Он добавил, что у совершеннолетнего, который на момент использования средств маткапитала был несовершеннолетним, должна быть возможность отказаться от права на долю в жилом помещении, чтобы воспользоваться другим каким-то правом, например, на военную ипотеку. На встрече также было предложено сразу давать разрешение – без обращения в органы опеки и попечительства для получения дополнительного согласия – на открытие депозитов родителям по тем счетам несовершеннолетних, на которые перечисляются денежные средства.

Член Совета Союза «Родительская Палата», директор «Комитета многодетных семей», член Общественной палаты Саратовской области Ирина Алешина обозначила проблему: когда молодой человек-сирота заключает контракт на СВО и получает по спецнайму жилое помещение, в течение пяти лет он не может его ни на себя оформить, ни на семью, ни на ребенка. Не может вовремя оформить, потому что ушел на СВО, а если погибает, то квартира забирается назад. Либо бывают ситуации, когда человек ушёл на СВО, но стоит в очереди, то есть не получил ни сертификата, ни спецнайма, ничего – погибает, но у него есть законная супруга, ребёнок, которые в очередь встать уже не могут и остаются без квартиры. Ирина Алешина высказала предложение: если сирота заключает контракт, нужно сразу оформлять на молодого человека специализированный найм. Гарантом будет Минстрой. Если есть соцнайм и ребенок-сирота погиб, то его близкие родственники вправе наследовать квартиру. 

Директор Исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», кандидат юридических наук Венера Шайдуллина сообщила статистику за 2018-2023 годы –  60% мошеннических действий на рынке недвижимости совершаются в отношении семей. Рост мошенничества в финансовой сфере составил 54%, в сфере обналичивания материнского капитала – 64%, а с использованием поддельных документов – 29%. Кроме того, Венера Шайдуллина обозначила необходимость установить обязательную нотариальную форму всех сделок с недвижимостью.

На встрече также упоминалось, что гарантии прав несовершеннолетних в обороте пропали, когда в 2016г. появилась собственность-«невидимка». До марта 2020г. нотариусы удостоверяли односторонние обязательства, но после – появилась публично-правовая обязанность и неясные последствия её неисполнения, которые развиваются по-разному – иногда добросовестных покупателей лишают жилых помещений. Запись в реестре меняется, а вернуть деньги никто не может. Этот вопрос требует решения. Необходимо возложить на банки обязанность в определённый срок направлять в Росреестр информацию о том, что жилье приобреталось с использованием средств МСК, и сообщать такие сведения также, как кадастровый номер, адрес объекта недвижимости, собственник, сумма кредита и т. д. Оборот таких объектов будет публично защищен. Желательно наделить ответственным по этим сделкам с недвижимостью нотариуса.

В ходе дискуссии выяснилось, что Московская область изменила формат работы по выдаче предварительного разрешения на распоряжение имуществом несовершеннолетних на неформальный, семейно-ориентированный. В этом году полномочия по выдаче сертификатов детям-сиротам в Подмосковье взяли на себя органы опеки и попечительства, один из представителей которых на встрече заявил, что в Московской области отсутствует очередь невыполненных государственных обязательств по обеспечению детей-сирот жильем. 

Элина Смолина

Фото автора

Российское информационное агентство «Национальный альянс»

Подписывайтесь на официальный канал  РСИ «Первый национальный» в Telegram 

Партнер Интернет-бюро адвоката Р. М. Чалова 

Еще на эту тему: 

XV Конгресс индустрии детских товаров: игрушка – первый «учебник» для ребенка

Сказка сходит с пьедестала

Баба Яга пришла в мир моды: новый русский комикс-стиль

Врач и педагог из Башкирии написали пособие по профилактике остеопороза

Творческий вклад врача из Уфы в просвещение детей

Урок здоровья в школе: твоя жизнь в твоих руках

Здоровье как ресурс требует заботы с детства